房地产开发项目的主要不确定性因素有哪些

主要有七大因素，具体如下：

（1）土地费用：比重大，招拍挂的出让方式使土地价格难以确定；
 
　　（2）建筑安装工程费：估算价与报价有差异，开工后建材和人工费会发生变化；
 
　　（3）租售价格：物业的供求关系变化，各种因素会发生变化；这种比较往往未考虑租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。
 
　　（4）开发期与租售期：准备期、建造期、租售期的不确定；
 
　　（5）容积率及有关设计参数：容积率不确定，可供出租出售面积不确定（公摊）；
 
　　（6）资本化率：评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差；
 
　　（7）贷款利率：影响财务杠杆的有效性及融资成本；