12．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被**法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（　）。

A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况

B．价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况

C．价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况

D．价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况

【标准答案-建工网】C

【建工教育网-名师解析】本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，采用假设开发法估价，应评估其开发完成时的状况。参见教材P161～163。

 

20．张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50㎡的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/㎡，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（　）万元。

A．42.64

B．55.40

C．56.24

D．68.04

【标准答案-建工教育网】C

【建工网-名师解析】本题考查的是直接资本化法。V=NOI/R－11.8=70×50×（1-10%）（1-10%）×12/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P252。